Der Kauf einer Immobilie in Deutschland bringt neben dem Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten mit sich. Die Grunderwerbsteuer gehört dabei zu den größten Kostenpositionen, die Käufer oft unterschätzen. Wer versteht, was es mit der Grunderwerbsteuer was Käufer wissen müssen und wie sie sparen können auf sich hat, trifft beim Immobilienerwerb deutlich bessere Entscheidungen. Diese Steuer fällt bei jedem Grundstücks- oder Immobilienkauf an, sobald der Kaufpreis über 10.000 Euro liegt. Je nach Bundesland zahlen Käufer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Das klingt überschaubar, summiert sich bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro aber schnell auf bis zu 26.000 Euro. Dieser Artikel erklärt, wie die Steuer funktioniert, was die Unterschiede zwischen den Bundesländern bedeuten und welche legalen Wege es gibt, die Steuerlast zu senken.
Was hinter der Grunderwerbsteuer steckt
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland erhoben wird. Rechtliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das auf Bundesebene gilt. Die Festlegung der konkreten Steuersätze liegt seit 2006 bei den einzelnen Bundesländern, was zu erheblichen Unterschieden im Bundesgebiet geführt hat. Sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag unterzeichnet wird, entsteht die Steuerpflicht automatisch.
Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer, also derjenige, der das Eigentum erwirbt. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, das zuständige Finanzamt über den Kauf zu informieren. Erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist. Käufer sollten sich bewusst sein, dass ohne diese Bescheinigung das Eigentum rechtlich nicht vollständig auf sie übergeht.
Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Verbindlichkeiten oder sonstige Gegenleistungen, die im Vertrag vereinbart werden. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Gartenmöbel oder Photovoltaikanlagen können unter bestimmten Voraussetzungen separat ausgewiesen werden und mindern so die Bemessungsgrundlage. Voraussetzung ist, dass diese Positionen im Kaufvertrag klar und realistisch bewertet sind, da das Finanzamt unrealistische Aufteilungen regelmäßig prüft und ablehnt.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gibt es in klar definierten Fällen. Übertragungen innerhalb der Kernfamilie, also zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder in gerader Linie verwandten Personen wie Eltern und Kindern, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch Schenkungen und Erbschaften unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer. Diese Unterscheidung ist für Familienstrategien beim Immobilienerwerb von praktischer Bedeutung.
Die Steuersätze der Bundesländer im Überblick
Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer ihre eigenen Grunderwerbsteuersätze festlegen. Das hat zu einer deutlichen Spreizung geführt. Bayern und Sachsen halten mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz in ganz Deutschland. Wer dort eine Immobilie kauft, zahlt im Bundesvergleich am wenigsten. Am anderen Ende der Skala stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 Prozent.
Berlin liegt bei 6,0 Prozent, Hamburg bei 5,5 Prozent, Baden-Württemberg und Hessen bei je 6,0 Prozent. Für Käufer in Ballungsräumen wie München oder Frankfurt bedeutet das: Trotz hoher Grundstückspreise profitieren sie von vergleichsweise moderaten Steuersätzen. Ein Käufer in Berlin hingegen zahlt bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro allein 30.000 Euro Grunderwerbsteuer.
Die Steuersätze wurden zuletzt 2021 in einigen Ländern angepasst, und für 2023 wurden weitere Diskussionen über mögliche Reformen geführt. Das Bundesministerium der Finanzen hat wiederholt auf die Möglichkeit hingewiesen, Freibeträge für den Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum einzuführen. Bislang sind solche Regelungen jedoch nicht bundesweit umgesetzt worden. Einzelne Länder prüfen eigene Modelle, weshalb Käufer die aktuellen Regelungen ihres jeweiligen Bundeslandes vor dem Kauf beim zuständigen Landesfinanzministerium prüfen sollten.
Wer Immobilien in Grenzregionen zwischen zwei Bundesländern kauft, sollte den genauen Standort des Grundstücks kennen. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnort des Käufers oder der Sitz des Verkäufers. Bei Grundstücken, die über Ländergrenzen hinausgehen, gelten besondere Aufteilungsregeln. Diese Fälle sind selten, aber praktisch relevant für Gewerbeobjekte oder größere Ländereien.
Grunderwerbsteuer was Käufer wissen müssen und wie sie sparen können: Legale Wege zur Steuerminderung
Es gibt mehrere anerkannte Methoden, die Grunderwerbsteuerlast legal zu reduzieren. Keine davon ist ein Trick, alle erfordern sorgfältige Planung und im Zweifel die Beratung durch einen Steuerberater oder Notar. Wer die Regeln kennt, kann erhebliche Beträge sparen, ohne gegen geltendes Recht zu verstoßen.
- Kaufpreisaufteilung: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Gartenhaus oder Markisen können im Kaufvertrag separat bewertet werden. Der auf diese Gegenstände entfallende Anteil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt akzeptiert solche Aufteilungen, wenn die Werte marktüblich sind.
- Familieninterne Übertragungen nutzen: Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten sind steuerbefreit. Wer eine Immobilie an ein Kind übertragen möchte, kann dies steuerfrei gestalten, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
- Share Deals bei Kapitalgesellschaften: Beim Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die Immobilien hält, fällt unter bestimmten Beteiligungsgrenzen keine Grunderwerbsteuer an. Diese Methode ist komplex und wurde durch die Reform 2021 erheblich eingeschränkt, bleibt aber für institutionelle Investoren relevant.
- Wahl des richtigen Kaufzeitpunkts: Wenn ein Bundesland eine Senkung des Steuersatzes ankündigt, kann es sich lohnen, den Kaufabschluss zu verzögern. Umgekehrt sollte man bei angekündigten Erhöhungen zügig handeln.
Käufer sollten außerdem wissen, dass der Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung sorgfältig geprüft werden sollte. Nachträgliche Änderungen können erneut Grunderwerbsteuer auslösen. Eine kluge Vertragsgestaltung durch einen erfahrenen Notar vermeidet solche Fallstricke von Anfang an.
Ablauf, Fristen und Zahlungsmodalitäten
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar den Vertrag an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt setzt daraufhin die Grunderwerbsteuer durch einen Steuerbescheid fest. Dieser Bescheid wird dem Käufer zugestellt und enthält den genauen Betrag sowie die Zahlungsfrist, die in der Regel vier Wochen beträgt.
Wer den Bescheid für fehlerhaft hält, hat einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen. Darüber hinaus besteht nach geltendem Recht grundsätzlich die Möglichkeit, innerhalb eines Jahres eine Änderung zu beantragen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Kaufpreis zu hoch angesetzt wurde, etwa weil der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde. In diesem Fall kann die bereits gezahlte Steuer erstattet werden. Käufer sollten alle Unterlagen sorgfältig aufbewahren.
Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer erst dann ein. Zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Grundbucheintragung können mehrere Wochen bis Monate vergehen. Während dieser Zeit ist der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer, rechtlich aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Für Finanzierungen ist dieser Zeitraum relevant, da Banken die Grundbucheintragung als Sicherheit benötigen.
Käufer, die eine Baufinanzierung aufnehmen, sollten die Grunderwerbsteuer in ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen. Viele Banken finanzieren diese Nebenkosten nicht mit, weshalb ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. Die Steuer ist zusammen mit Notarkosten und Maklerprovision Teil der Erwerbsnebenkosten, die je nach Bundesland und Konstellation zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
Den Kauf realistisch kalkulieren und professionell begleiten lassen
Wer eine Immobilie kauft, sollte die Gesamtkosten von Anfang an realistisch einschätzen. Die Grunderwerbsteuer ist dabei nur eine Position unter mehreren. Hinzu kommen Notargebühren (ca. 1,0 bis 1,5 Prozent), Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent pro Seite. Zusammen können diese Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro leicht 40.000 bis 50.000 Euro erreichen.
Ein Steuerberater kann bereits vor dem Kauf prüfen, welche Gestaltungsmöglichkeiten im konkreten Fall sinnvoll sind. Das gilt besonders für Selbstständige, Freiberufler oder Investoren, die Immobilien im Betriebsvermögen halten möchten. Auch die Frage, ob eine Immobilie im Privatvermögen oder über eine Gesellschaft erworben werden soll, hat steuerliche Konsequenzen, die weit über die Grunderwerbsteuer hinausgehen.
Immobilienmakler können zwar den Markt einschätzen und geeignete Objekte vermitteln, sind aber keine Steuerberater. Die Beratung durch einen Notar ist beim Kauf ohnehin Pflicht, doch Notare sind zur Neutralität verpflichtet und beraten nicht einseitig zugunsten des Käufers. Wer seine Interessen vollständig wahren möchte, sollte frühzeitig einen eigenen Steuerberater hinzuziehen. Die Kosten dafür sind im Verhältnis zu den möglichen Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer gut investiert.
Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht vermeiden, aber durch sorgfältige Planung, kluge Vertragsgestaltung und die Nutzung legaler Ausnahmen spürbar reduzieren. Wer die Regeln kennt und sich professionell begleiten lässt, zahlt am Ende nicht mehr als nötig und legt damit eine solide Basis für den gesamten Immobilienerwerb.
