Wer ein Haus kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch die Notarkosten beim Hauskauf kommen schnell dazu und überraschen viele Käufer. In Deutschland sind diese Kosten gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie setzen sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, die nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind. Wer sich frühzeitig damit beschäftigt, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierungsplanung. Die Bundesnotarkammer gibt Auskunft über die genauen Sätze und Leistungen, die ein Notar erbringt. Dieser Artikel beantwortet die häufigsten Fragen rund um das Thema — von der Berechnung bis zu den notwendigen Unterlagen.
Was Notarkosten beim Hauskauf wirklich bedeuten
Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne einen Notar kann kein Eigentumsübergang stattfinden. Der Kaufvertrag muss zwingend beurkundet werden, ebenso die Eintragung ins Grundbuch. Diese Pflicht schützt beide Seiten: Käufer und Verkäufer erhalten Rechtssicherheit durch ein amtliches Dokument.
Die Notarkosten umfassen nicht nur das Honorar des Notars selbst. Sie beinhalten auch staatliche Gebühren wie die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühren und gegebenenfalls die Kosten für die Löschung alter Belastungen. All diese Posten werden in der Praxis oft unter dem Begriff „Notarkosten" zusammengefasst, obwohl ein Teil davon direkt an staatliche Stellen fließt.
Das Notarhonorar selbst richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es gibt feste Gebührentabellen, die abhängig vom Kaufpreis gestaffelt sind. Ein Notar darf weder mehr noch weniger verlangen als gesetzlich vorgesehen. Das schafft Transparenz, macht aber auch individuelle Verhandlungen unmöglich.
Wer ein Haus für 300.000 Euro kauft, muss mit einem Notarhonorar von etwa 1.500 bis 2.000 Euro rechnen. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren in ähnlicher Höhe. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Brandenburg oder Schleswig-Holstein liegt sie bei 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen bei lediglich 3,5 Prozent.
Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten in Deutschland typischerweise zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Darin sind Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und eventuell eine Maklerprovision enthalten. Wer diese Summe nicht einkalkuliert, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor dem Abschluss.
Die einzelnen Kostenbestandteile im Überblick
Das Notarhonorar errechnet sich aus dem sogenannten Geschäftswert, also in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie. Die Gebührentabelle des GNotKG legt fest, welcher Betrag für welche Leistung anfällt. Eine Beurkundungsgebühr fällt immer an; dazu kommen Vollzugsgebühren, Betreuungsgebühren und Auslagen für Porto oder Telefonate.
Die Grundbucheintragung ist ein separater Kostenpunkt. Das zuständige Amtsgericht erhebt eine eigene Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie für die Eintragung einer Grundschuld, falls eine Baufinanzierung aufgenommen wird. Diese Gebühren richten sich ebenfalls nach dem Wert der Immobilie beziehungsweise der Grundschuld.
Bei einer Finanzierung über eine Bank wird in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Auch dafür entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kauft und 250.000 Euro finanziert, zahlt also Gebühren sowohl für den Kaufpreis als auch für die Grundschuld in Höhe des Darlehens.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den staatlichen Abgaben. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. In Nordrhein-Westfalen, Thüringen und dem Saarland beträgt sie 6,5 Prozent. In Bayern und Sachsen sind es 3,5 Prozent. Der Notar leitet nach der Beurkundung eine Mitteilung an das Finanzamt weiter, das dann den Steuerbescheid ausstellt.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur mit dieser Bescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Dieser Prozess dauert im Schnitt vier bis sechs Wochen. Käufer sollten diese Zeitspanne in ihre Planung einbeziehen, insbesondere wenn ein bestimmter Einzugstermin angestrebt wird.
Praktische Tipps zur Kostenvorbereitung
Eine frühzeitige Kostenkalkulation ist das A und O. Wer ein Haus kaufen möchte, sollte neben dem Kaufpreis mindestens 10 Prozent Eigenkapital zusätzlich für die Kaufnebenkosten einplanen. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer und bei Einschaltung eines Maklers können die Nebenkosten sogar 15 Prozent übersteigen.
Online-Rechner wie jener von ImmobilienScout24 oder der Bundesnotarkammer helfen dabei, die ungefähren Kosten vorab zu schätzen. Dort lässt sich der Kaufpreis eingeben, das Bundesland auswählen und eine Übersicht der anfallenden Gebühren anzeigen. Diese Schätzungen sind nicht verbindlich, geben aber eine gute Orientierung.
Wer mehrere Notare kontaktiert, sollte wissen: Das Honorar ist nicht verhandelbar. Was sich unterscheiden kann, ist die Servicequalität und die Bearbeitungsgeschwindigkeit. Manche Notariatsbüros sind spezialisiert auf Immobilientransaktionen und kennen häufige Fallstricke besser als andere. Empfehlungen aus dem persönlichen Umfeld oder von der zuständigen Notarkammer können bei der Auswahl helfen.
Käufer sollten den Kaufvertragsentwurf rechtzeitig anfordern. Der Notar ist verpflichtet, diesen mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen. Diese Zeit sollte genutzt werden, um den Vertrag sorgfältig zu prüfen und offene Fragen zu klären. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine unabhängige Rechtsberatung.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte auch auf mögliche Altlasten im Grundbuch achten. Eingetragene Grundschulden des Verkäufers müssen vor oder bei der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Verkäufer, aber es entstehen zusätzliche Notargebühren, die im Kaufvertrag klar geregelt sein sollten.
Was beim Notartermin auf Sie zukommt
Der Beurkundungstermin ist der formelle Abschluss des Kaufprozesses. Beide Parteien — Käufer und Verkäufer — erscheinen beim Notar. Dieser liest den gesamten Kaufvertrag laut vor. Das klingt altmodisch, ist aber gesetzlich vorgeschrieben und schützt alle Beteiligten vor Missverständnissen.
Mitzubringen sind ein gültiger Personalausweis oder Reisepass, gegebenenfalls eine Vollmacht, falls eine Person verhindert ist, sowie Informationen zur Finanzierung. Der Notar benötigt außerdem die genaue Bezeichnung der Immobilie aus dem Grundbuch, die in der Regel vom Verkäufer bereitgestellt wird.
Nach der Unterzeichnung leitet der Notar alle notwendigen Schritte ein. Er beantragt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einer zwischenzeitlichen Doppelveräußerung schützt. Erst wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung.
Der gesamte Prozess von der Beurkundung bis zur Eintragung im Grundbuch dauert in Deutschland durchschnittlich vier bis sechs Wochen. In Ausnahmefällen kann es länger dauern, etwa wenn das Finanzamt mehr Zeit für die Grunderwerbsteuer benötigt oder das Amtsgericht ausgelastet ist.
Wer als Käufer eine Finanzierung über eine Bank hat, muss darauf achten, dass die Bank die Kaufpreiszahlung erst freigibt, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört meist die Eintragung der Grundschuld. Der Notar koordiniert diesen Ablauf und informiert alle Beteiligten über den Stand der Dinge.
Häufige Fragen zu Notarkosten
Welche Notarkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Kauf einer Immobilie entstehen Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für die Eintragung ins Grundbuch. Hinzu kommen staatliche Abgaben wie die Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren. Insgesamt liegen die gesamten Kaufnebenkosten in Deutschland zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler eingeschaltet wurde.
Wie werden die Notarkosten berechnet?
Die Berechnung erfolgt auf Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Der Kaufpreis der Immobilie dient als Geschäftswert, aus dem die Gebühren nach einer festen Tabelle abgeleitet werden. Das Honorar ist gesetzlich festgelegt und kann nicht verhandelt werden. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt das reine Notarhonorar etwa 2.000 bis 2.500 Euro.
Gibt es reduzierte Notarkosten für Erstkäufer?
In Deutschland gibt es keine generellen Ermäßigungen bei den Notargebühren für Erstkäufer. Das Honorar richtet sich ausschließlich nach dem Kaufpreis. Einige Bundesländer bieten jedoch Förderprogramme an, die einen Teil der Kaufnebenkosten erstatten oder zinsgünstige Darlehen bereitstellen. Die KfW-Förderbank und die jeweiligen Landesförderinstitute sind hier die richtigen Anlaufstellen.
Welche Unterlagen benötigt der Notar?
Für den Beurkundungstermin werden ein gültiger Lichtbildausweis beider Parteien, die Grundbuchdaten der Immobilie sowie Informationen zur Finanzierung benötigt. Bei verheirateten Käufern kann der Notar auch Angaben zum Güterstand verlangen. Falls eine Vollmacht genutzt wird, muss diese notariell beglaubigt sein. Der Notar informiert vorab über alle erforderlichen Dokumente.
